最近Mount Nicholson 顶层 Penthouse B 以 6.09 亿港元成交、呎价 14.4 万港元，一举刷新亚洲分层住宅纪录，这背后可不是单纯的 “有钱任性”，而是藏着香港豪宅市场的三大深层逻辑。

一、核心驱动因素：稀缺性与圈层价值的极致体现

1. 地理稀缺性的不可复制
   项目位于香港传统豪宅核心区山顶，俯瞰维多利亚港全景，且为低密度开发（仅 48 套分层单位 + 19 幢洋房），土地资源极度稀缺。太平山全山仅 1600 余单位，而 Mount Nicholson 作为亚洲楼王，其顶层单位的景观、私密性及地段溢价已达极致。此次成交的 Penthouse B 不仅拥有 4217 平方呎室内空间，更配备 3112 平方呎专属天台，形成 “空中别墅” 的独特形态，这种物理属性的稀缺性是价格突破的基础。

   

2. 圈层效应与身份象征
   业主名单本身构成 “隐形资产”：赌王四太梁安琪、大鸿辉兴业主席梁绍鸿等名流的聚集，使 Mount Nicholson 成为财富阶层的社交名片。该项目自 2018 年开售以来，多次刷新亚洲呎价纪录，形成 “越贵越买” 的市场心理。此次买家为嘉峰物流前股东谢燕妮，其身份虽未完全公开，但通过招标形式竞得，进一步强化了项目的圈层排他性。

   
   

二、市场变化：区域分化与结构性调整的双重奏

1. 区域分化与产品迭代
   除 Mount Nicholson 外，港岛半山波老道 21 号项目于 2025 年 6 月以呎价 6.75 万港元成交，而九龙区的 “堤外” 项目因设计新潮、邻近深圳，吸引新生代内地富豪，这种分化表明，传统豪宅区（山顶、半山）与新兴豪宅区（九龙）的客群需求差异显著，前者侧重地段历史与圈层价值，后者则强调产品创新与便利性。

   

2. 房产市场的结构性调整
   虽然部分二手单位的贬值（如刘楸妍持有的 16 楼 C 室）并非市场整体下行，而是业主个体资金需求或内部转让导致的个案。相比之下，一手市场的高价成交更能反映市场信心 ——2024 年香港超级豪宅（成交额超 5000 万港元）成交量达 592 套，创近三年新高，其中内地买家占比超 50%，显示核心资产仍受追捧。

   

三、政策环境：从 “撤辣” 到 “优化投资移民” 的红利释放

1. 印花税政策的精准调控
   2025 年 2 月通过的《印花税 (修订) 条例草案》将 100 港元印花税适用上限从 300 万港元提至 400 万港元，虽主要惠及中低价位物业，但更关键的是 2024 年 2 月全面取消的 “额外印花税”（SSD）和 “买家印花税”（BSD），使内地买家成本大幅下降。以 Penthouse B 为例，若买家为内地人士，仅税费节省即超过 9000 万港元（按原 15% BSD 计算），这直接刺激了高端市场的流动性。

   

2. 投资移民政策的杠杆效应
   2024 年推出的 “优化投资移民计划” 允许新移民以 3000 万港元投资款购买 5000 万港元以上物业，其中 1000 万港元可用于购房。这一政策显著降低了高净值人群的入市门槛，2024 年内地买家在港购买超级豪宅的金额达 300 亿港元，较普通住宅的 20% 占比高出一倍，成为推动市场的核心力量。

   
   

Mount Nicholson 顶层 Penthouse B 的成交，本质是稀缺资源与全球资本共振的结果。它不仅是香港豪宅市场韧性的证明，更是亚洲财富阶层对核心资产价值的重新定价。在 “撤辣” 政策红利、投资移民扩容与资金避险需求的多重驱动下，香港核心豪宅市场有望延续 “强者恒强” 的格局。对于投资者而言，选择兼具地段稀缺性、产品创新性与圈层价值的项目，仍是穿越周期的关键。

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